Ипотека и кредит в Монако

Общие критерии банков при выдаче кредита в Монако

 

Условия ипотеки и финансирования в Монако в большинстве случаев соответствуют индивидуальным требованиям клиентов с учетом текущей финансовой ситуации и планируемого объекта покупки.

Получение кредита в Монако это защита объекта элитной недвижимости, а также оптимальное структурирование сделки и использования финансовых ресурсов.

Дополнительным преимуществом получение кредита в Монако является возможность снижения налога на состояние ISF, а также налогооблагаемой базы по ряду налогов.

Требования к объекту недвижимости

 

Получение кредита в банках Монако возможно с целью приобретения недвижимости в Монако, на Лазурном берегу, и в ряде других регионов Франции, таких как Париж или Французские Альпы.

Кредит может быть оформлен на следующие типы объектов недвижимости:

  • Апартаменты, виллы, резиденции и дома для отдыха, постоянного проживания и сдачи в аренду, элитную недвижимость в Монако и на Лазурном берегу. Кредитование возможно как объектов вторичного рынка, так и на объекты нового строительства (в том числе строящиеся по контрактам Vente en l’état futur d’achèvement – VEFA).
  • Получить кредит возможно на недвижимость, нуждающуюся в реконструкции или кредит на строительство жилой недвижимости во Франции на участке в собственности, однако это комплексный проект, который требует предварительного согласования и оценки. Строительство возможно только зарегистрированной во Франции строительной компанией, сумма кредита будет основана на сметной стоимости строительства. Кредит в Монако будет выделяться непосредственно строительной организации частями на основании выставленных счетов. При заинтересованности в данной схеме, пожалуйста, уточняйте детали у специалистов Lowell Finance.

Кредит может быть оформлен на оффшорную компанию, компанию под французской юрисдикцией Société Civile Immobilière (SCI), компанию зарегистрированную в Монако  Société Anonyme Monégasque (SAM) или на физические лица, напрямую приобретающие недвижимость в Монако или во Франции.

Возможные условия

 

Условия финансирования и получения кредита в Монако требуют размещения от покупателя недвижимости от 40-50% стоимости приобретаемой недвижимости в качестве обеспечения. Чем больше средств разместит клиент на счетах в банке Монако, тем больший размер кредита банк сможет предложить для клиента, а стоимость заимствования будет ниже.

Как правило, максимальный срок кредита в Монако составляет от 5 до 15 лет. Средства, которые вносит клиент, размещаются на срочном депозите или инвестируются в консервативные финансовые инструменты и находятся в банке в течение всего срока кредитования. Доход от размещаемых депозитов или финансовых инструментов может частично, а при определенных условиях и полностью покрывать проценты по кредиту, привлекаемому в банке.

С целью сохранения капитала, средства могут быть размещены на депозите или инвестируются в высококачественные облигации с высоким кредитным рейтингом, продукты с фиксированной доходностью на основе дивидендных выплат и иных низко рискованных инвестиционных продуктах.

Размер необходимого обеспечения зависит от того, каким образом предполагается инвестировать размещаемые средства и формируемого инвестиционного портфеля. С целью дополнительной диверсификации средства могут храниться в различных валютах с целью снижения валютного риска.

Банки в Монако предоставляют кредиты размером от 50% до 100% от оценочной стоимости недвижимости. Минимальный размер кредита в банках Монако составляет от €500,000 – €1,000,000. Оценка недвижимости в большинстве случаев является необходимым условием банка.

Плавающая ставка по кредиту в Монако обычно привязана к индексу Euribor 3m + интерес банка (маржа банка), в диапазоне 1,5 – 2,7% из чего складывается стоимость заимствования. Маржа банка может зависеть от различных факторов, включая размер обеспечения, размещаемого на банковском счете в Монако, истории взаимоотношений с данным клиентом, качества инвестиционного портфеля или результатов оценки планируемого к покупке объекта недвижимости в Монако или Франции.

Возможно получение кредита в Монако с фиксированной процентной ставкой, в таком случае ставка будет зависеть от срока кредитования, текущих ставок действующих на данный момент и размера обеспечения, которое клиент планирует разместить.

При выплате кредита заемщик выплачивает только проценты по кредиту (interest only loan). Таким образом, заем в течение срока кредитования остается нетронутым и возмещается полностью последним платежом. Чтобы выплатить полную сумму займа, заемщик должен откладывать средства на специально предусмотренный для этой цели сберегательный счет.

На этот счет делается ежемесячный, ежеквартальный или ежегодный взнос в течение всего срока кредита, так, как это происходит при погашении классической ипотеки. Этот счет может быть оформлен банком в качестве вклада по страхованию жизни или сберегательного вклада. Таким образом, доверенные банку сбережения являются гарантией погашения кредита.

Санкции за досрочное погашение кредита, как правило отсутствуют, но могут быть ограничения на досрочное погашение в отдельных программах кредитования банков Монако. Ознакомиться с условиями и ставками по кредитам в Монако можно в соответствующем разделе.

Необходимые документы

Как правило, для подачи документов на кредит в банк Монако требуется представить следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие личность и место проживания
  • Сведения о месте работы и подтверждения о доходах или доли владения компанией
  • Подтверждение наличия активов и текущих обязательств
  • Банковские выписки и сведения, подтверждающие накопления

Каждое заявление на кредит в Монако рассматривается индивидуально. В банке могут попросить представить дополнительные документы. Мы не рекомендуем готовить стандартный пакет документов для предоставления в банк, так как ситуация заемщиков часто очень индивидуальна, в частности это относится к сделкам с юридическими лицами. После консультации мы можем сообщить о том пакете документов, который требуется в индивидуальной ситуации каждого конкретного клиента.

Срок получения кредита в Монако

 

Требуется 1 – 1,5 месяца с момент подачи документов до получения одобрения на кредит.

Для открытия счета в Монако клиенту требуется встреча с одним из сотрудников банка. Это можно сделать как в Монако или во Франции, так и при необходимости в стране проживания клиента или в офисе Lowell Finance.

Получите предварительное согласие банка Монако о возможности кредитования – это позволит быть уверенным, что необходимые для совершения сделки средства будут получены от банка в срок еще до начала сделки и подписания каких-либо обязывающих к покупке документов, а продавцу продемонстрирует серьезность намерений. Это также позволит минимизировать сроки совершения сделки.

Свяжитесь с консультантами компании для уточнения возможности получения предварительного решения о возможности кредитования.

Пример финансирования в Монако

 

Клиент приобретает апартаменты для отдыха в Монако, стоимостью в €5,000,000. В качестве обеспечения клиент открыл счет в Монако и разместил средства, в размере €2,500,000. Клиент хочет получить максимально возможную сумму кредита, на срок 5 лет при этом сохранить средства и инвестировать их в низко рискованные активы для покрытия максимально возможной суммы процентов, уплачиваемых за кредит.

Размещаемые средства в размере €2,500,000 инвестируются в продукты с фиксированной доходностью, состоящие в основном из корпоративных облигаций, ежегодный доход по которым составляет 4% годовых. Залоговая стоимость данного портфеля составляет 80%, таким образом, банк может выдать кредит под залог данного портфеля размером в €1,750,000 (в данном случае привлекается 70% от залоговой стоимости).

Под залог приобретаемой недвижимости банк может предоставить до 100% от оценочной стоимости недвижимости. В данном случае €3,250,000 достаточно для совершения сделки (без учета нотариальных расходов которые не могут быть отнесены на кредит).

Пример финансирования в таком случае будет выглядеть следующим образом (данные условия указаны  исключительно для ознакомления).

Размер кредита €5,000,000 (€1,750,000 кредит под залог портфеля ценных бумаг + ипотека €3,250,000) по ставке Euribor 3m (0,35% на дату публикации) + 2% = 2,35% годовых

Административные сборы за выдачу кредита (подробнее о сборах в разделе Расходы) 0.25% = €12,500

Портфель ценных бумаг, стоимостью в €2,500,000 сроком в 5 лет обеспечивает доходность в 4% годовых. Сбор за управление средствами (подробнее о сборах в разделе Расходы) 0,5% в год от суммы под управлением.

Ежегодный инвестиционный доход по портфелю составляет = €2,500,000 x 4% = 100,000, минус 0.5% за управление = инвестиционный доход по портфелю €87,500 ежегодно.

Ежегодные расходы, связанные с обслуживанием кредита = Euribor 3m + 2% или в данном примере 0,35% + 2% = 2,35% или €5,000,000 (общий размер кредита) x 2,35% = €117,500 в качестве процентов по кредиту в год.

Проценты по кредиту в размере €117,500 в год частично покрываются за счет процентного дохода, размером в €87,500 в год, оставляя к выплате проценты по кредиту в размере €42,500 в первый год (в данном примере с учетом сбора в 0,25%) и далее ежегодно в размере €30,000

Чем больше средств клиент разместит в банке, тем больший размер процентов по кредиту можно погашать за счет инвестиционного дохода и тем более выгодными будут условия по кредиту в Монако.

Если клиент хочет полностью за счет инвестиционного дохода покрывать платежи по кредиту, то в данном примере клиент может разместить дополнительные средства в банке. Для примера: клиент размещает в банке Монако €6,000,000. На эти средства формируется портфель ценных бумаг, который обеспечивает доходность в размере 3,5% годовых.

Ежегодный доход по портфелю составляет = €6,000,000 x 3,5% = €210,000, минус 0.5% за управление = доход по портфелю €180,000 ежегодно.

Ежегодные расходы, связанные с обслуживанием кредита из примера выше = Euribor 3m + 2% или в данном примере 0,35% + 2% = 2,35% или €5,000,000 (общий размер кредита) x 2,35% = €117,500 ежегодных процентов по кредиту + сборы за выдачу кредита €12,500.

€180,000 — €130,000 = €50,500 инвестиционный доход после вычета процентов по кредиту. На второй год доход будет выше за счет отсутствия выплаты сбора за кредит, что составит  €62,500.

Ипотечное страхование в Монако

  • Для банков Монако страхование жизни заемщиков не является обязательным, поскольку в качестве гарантий по кредиту выступает не только объект недвижимости, но и портфель ценных бумаг или денежные средства на депозитах.
  • Что касается страхования приобретаемого объекта недвижимости, то оно является обязательным.

Дополнительные расходы

 

За управление средствами клиентов банки взимают комиссию в размере, как правило, 0,5% от суммы активов под управлением. Если портфель содержит большое количество различных инструментов, сборы могут быть выше.

Административные сборы за выдачу кредита и рассмотрение досье составляют в среднем от 0,25% до 1% от суммы кредита.

Банки Монако в большинстве случаев требуют проведение оценки объекта недвижимости, оплачивает которую клиент. В зависимости от банка и оценочной компании расходы, связанные с оценкой недвижимости и составляют от €500 до €6,000.

Нотариальные сборы за регистрацию кредита. Следует уточнить точный расчет сборов за регистрацию кредита у нотариуса. Обычно сборы за регистрацию ипотечного кредита составляют 1% от суммы кредита, и выплачиваются вместе с иными сборами нотариуса за регистрацию сделки купли-продажи недвижимости.

Услуги Lowell Finance. Все консультации экспертов Lowell Finance бесплатны. Услуги компании оплачиваются только по факту получения одобрения о выдаче ипотечного кредита. Размер вознаграждения фиксирован, и оплачивается в соответствии с действующими тарифами. Lowell Finance не получает вознаграждения от банков-партнеров, в ряде случаев предлагая клиентам более выгодные условия ипотечного кредитования во Франции, даже по сравнению с личным обращением в банк.

Налоговые льготы

 

Недвижимость во Франции для многих нерезидентов является одним из основных активов  (кроме недвижимости под налог на роскошь попадают автомобили, яхты иные транспортные средства, предметы мебели и антиквариата находящиеся на территории Франции), подпадающих под уплату налога на состояние Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), который уплачивается если стоимость активов на территории Франции превышает сумму в €1,300,000.

Одним из наиболее оптимальных способов минимизации данного налога является получение ипотечного кредита в Монако или Франции. Ипотечный кредит вычитается из налогооблагаемой базы для расчета налога на состояние, таким образом можно добиться минимизации ISF на объект недвижимости.

Помимо этого, увеличение общей суммы процентов по кредиту дает право на налоговые льготы налогоплательщикам с высокой ставкой налогообложения (с предельной величиной налогообложения, превышающей 40 %) и получающим доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Различные финансовые законы предусматривают специфические фискальные скидки, как, например, заемщик может вычесть из своих доходов по аренде банковские проценты его кредита на покупку недвижимости.

Мы рекомендуем получить профессиональную консультацию у независимых специалистов относительно текущих условий налогообложения. Данная информация основывается на официальных данных, актуальна на момент публикации и может измениться.

На какие условия финансирования можно рассчитывать

 

Свяжитесь с нами для обсуждения всех вопросов относительно кредитования в Монако и финансирования во Франции. Вы узнаете о возможных условиях, получите симуляцию планируемой сделки, а также получить консультацию по возможностям и условиям финансирования исходя из Вашей индивидуальной ситуации и возможного объекта кредитования.

Задача наших специалистов – обеспечить наиболее выгодные условия кредитования для клиентов, сделав процесс получения ипотечного кредита максимально удобным и комфортным. Пожалуйста, обращайтесь к брокерам Lowell Finance, при наличии вопросов.