+33 (0)4 83 58 05 69
phone +7 (495) 744 00 39

От новых поправок в фискальное законодательство Франции выиграют собственники и покупатели недвижимости во Франции, но проиграют банки

 

Предстоящее снижение налога на состояние во Франции окажет благоприятное влияние на собственников недвижимости во Франции, но отразится негативно на кредитных организациях Франции и Монако, предлагающих кредиты на приобретение элитной недвижимости во Франции с целью минимизации налоговой нагрузки.

Напомним, что сейчас на финальном этапе принятия находятся, поправки в государственный бюджет, которые призваны скорректировать текущую систему сбора французского налога на богатство. В случае принятия данных поправок сократится фискальная нагрузка при уплате налога на состояние Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) что крайне важно, так как этот налог напрямую коснется нерезидентов, собственников престижной недвижимости во Франции.

Если действующая система налогообложения предусматривает 6 градаций ставок налога на состояние от 0,55 до 1,8%, который взимался с суммы активов превышающей 800,000 Евро (800,000 Евро относились к сумме необлагаемых активов). Начиная с 2012 года, останется всего 2 градации налога на состояние, при этом взиматься налог будет с полной суммы активов превышающей 1,300,000 Евро (если размер состояния более 1,300,000 Евро то облагается вся сумма, исчисляемая с 1 евро).

Ставка налога на богатство во Франции в 2011 году
Менее 800,000 Евро:     0%
от 800,000 Евро до 1,310,000 Евро:     0,55%
от 1,310,000 Евро до 2,570,000 Евро:     0,75%
от 2,570,000 Евро до 4,040,000 Евро:     1%
от 4,040,000 Евро до 7,710,000 Евро:     1,30%
от 7,710,000 Евро до 16,790,000 Евро:     1,65%
свыше 16,790,000 Евро:     1,80%

Новые правила взимания налога на состояние во Франции  в 2012 году
Текущие 6 градаций ставок будут заменены двумя ставками (0,25% и 0,5%). При этом ставка налога взимается в следующем размере:

Менее 1,300,000 Евро:     0%
от 1 Евро до 3,000,000 Евро:     0,25%
от 1 Евро до более 3,000,000 Евро:     0,5%

Это позитивная новость для владельцев недвижимости во Франции. Для примера собственник недвижимости на Лазурном берегу при расчете налога на состояние (а в расчет налога на состояние относится не только недвижимость, но и транспорт, ювелирные изделия, антикварная мебель), стоимостью в 3,000,000 евро в качестве ISF должен уплатить 16,555 евро в 2011 году и 7,500 евро в 2012 году. При расчете налога на состояние в 10,000,000 евро налог составит 112,540 евро в 2011 году и 50,000 евро в 2012 году.

Поскольку недвижимость для многих нерезидентов является одним из основных активов во Франции, подпадающих под уплату налога на состояние, одним из наиболее оптимальных способов минимизации данного налога являлось получение ипотечного кредита в Монако или Франции. Ипотечный кредит вычитается из налогооблагаемой базы для расчета налога на состояние, таким образом можно добиться минимизации ISF на объект недвижимости, однако в связи с уменьшением фискальной нагрузки для определенной категории собственников, кредитование перестанет представлять интерес с экономической точки зрения.

В первую очередь данные изменения отразятся не на французских банках, которые в большинстве случаев предлагают классические продукты ипотечного кредитования, а на банках Монако сектора Private Banking или департаментах Wealth Management, для которых доля подобных кредитов в общем кредитном портфеле является наибольшей, и которые традиционно предлагают кредитование недвижимости во Франции по схеме In Fine или interest only с целью минимизации налога на состояние. Кредитование для определенной доли клиентов во Франции это легальный способ минимизации налога на состояние, а банки в Монако привлекают  лояльной политикой в отношении рассмотрения документов международных клиентов. С учетом новых поправок данные кредитные организации рискуют потерять определенную долю клиентов за счет уменьшения фискальной нагрузки французскими властями, что несколько снижает привлекательность кредитования для минимизации ISF.

“Несмотря на то, что экономическая привлекательность финансирования, предлагаемая кредитными организациями в Монако снижается, интерес к кредитованию будет сохраняться, комментирует управляющий директор Lowell Finance Кирилл Долгинский. Привлечение банка для структурирования покупки недвижимости во Франции это не только минимизация налоговой нагрузки, но и удобный инструмент защиты актива, что в некоторых случаях является более важным для международных клиентов”.

Если интерес к кредитованию основывался исключительно на возможности снижения налога на роскошь, то такие клиенты будут принимать во внимание экономическую целесообразность использования кредита для минимизации налога, по сравнению с тем, чтобы платить налог исходя из новых ставок.

«Финансирование в банке в Монако в большинстве случаев используют клиенты, которым в первую очередь требовалось оптимизировать налоговые аспекты сделки. Данным покупателям не требуется кредит для покупки недвижимости, так как в соответствии с политикой кредитных организаций предметом залога выступает не только объект недвижимости, но и денежные средства или финансовые инструменты, размещенные в банке и составляющие не менее 50-60% от стоимости недвижимости. Что же касается непосредственно спроса на ипотечные кредиты в классическом виде, то за этим целесообразней обращаться во французские банки, которые, несмотря на более высокие требования к заемщикам способным предложить привлекательные условия кредитования», поясняет Кирилл Долгинский.

Стоит отметить и возможные изменения или поправки в действующее законодательство в будущем, от которых имеющийся кредит, безусловно, может застраховать. Резюмируя можно отметить, что с учетом последних поправок для покупателей элитной недвижимости расширяются возможности выбора кредитных продуктов во Франции. Каждый случай стоит рассматривать индивидуально, учитывая значимость всех факторов, при получении кредита.