+33 (0)4 83 58 05 69
phone +7 (495) 744 00 39

Почему российские покупатели используют ипотеку во Франции

Франция является востребованным направлением у российских покупателей недвижимости в Европе и одним из самых популярных среди покупателей элитной недвижимости, наряду с Великобританией, Швейцарией и Италией. Стоимость недвижимости во Франции, по сравнению с некоторыми другими странами Европы не самая низкая, но цена во многом компенсируется развитой системой ипотечного кредитования, действительно низкими процентными ставками по ипотеке во Франции. В результате потенциальные покупатели обнаруживают, что объекты недвижимости во Франции вполне доступны за счет низкой стоимости ипотечных кредитов во Франции.

В отличие от российских реалий, когда необходимость использования ипотеки обусловлена отсутствием финансовой возможности для финансирования покупки недвижимости, а ипотека в российском банке рассматривается как потребительский кредит под залог приобретаемой недвижимости, где ставки по кредитам превышают 12-13% годовых, получение ипотеки во Франции часто является экономически целесообразным. Даже покупатели, которые могут себе позволить покупку недвижимости, в том числе и элитную недвижимость во Франции, часто рассматривают возможности получения кредита с целью наиболее эффективно использовать собственные средства в бизнесе.

Какие основные доводы используют клиенты Lowell Finance в пользу получения ипотечного кредита во Франции?

1 Выгодный способ финансирования сделки
Самый популярный довод среди частных клиентов Lowell Finance. На момент публикации ставки по банковским вкладам в России доступны от 5,5 – 6,0% годовых в Евро, 8,5 – 12% годовых в рублях. Доход от сдачи собственной недвижимости в аренду в России, рентабельность собственного бизнеса часто значительно выше, чем проценты по ипотеке во Франции. Доходность еврооблигаций российских банков в Долларах США может составлять от 9,5% годовых, или 16,5% годовых при размещении с плечом, что позволяет не только погашать проценты и тело кредита, но и обеспечивать дополнительные средства для покрытия расходов на обслуживание и содержание недвижимости.

С учетом инфляции в Еврозоне стоимость заимствований на данный момент минимальна, и все большее количество клиентов рассматривают данный инструмент финансирования даже при наличии всей суммы для покупки недвижимости во Франции.

Case study:
Частный клиент, владелец бизнеса в области финансов из Москвы, приобретает для собственного отдыха квартиру в Каннах, стоимостью 1,400,000 Евро. При этом располагая необходимой суммой средств и рассматривая возможности полностью оплатить покупку, получить кредит в Монако или ипотеку во Франции для оптимизации сделки. Имея прозрачную историю накоплений и официальные доходы, клиент останавливается на решении получать ипотеку во Франции в размере 60%, сроком на 20 лет по ставке 3,8% годовых, фиксированной на весь срок кредитования.

  • Первоначальный взнос за недвижимость: 560,000 Евро
  • Размер ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости во Франции: 840,000 Евро
  • Расходы на услуги нотариуса в размере 98,000 Евро клиент оплатил самостоятельно.
  • Ежемесячный платеж по кредиту составил: 5,002.15 Евро/ежемесячно или 60,025.8 Евро/ежегодно (без учета страховки 63 евро/мес. или 756 евро/год) в течение всего срока кредитования.
  • Переплата за весь срок кредитования: 360,514 Евро (25,8% стоимости недвижимости)

Данный размер кредита позволил клиенту:

  1. Избежать уплаты налога на богатство ISF во Франции
  2. Наиболее эффективно использовать собственные средства. Часть свободных средств клиент разместил на депозите в Евро в российском банке. Часть средств, в размере 700,000 Долларов США,  инвестирована в еврооблигации российских банков с доходностью в 9.0 – 9,75% годовых в Долларах США, при этом на данные операции клиент привлек 100% плечо по ставке 2,5% годовых. Доходность размещаемых средств составила 15,5% годовых с ежегодными выплатами купонного дохода в размере 108,500 Долларов США / год.

Клиент получил стабильный доход, с минимальными рисками вложений в евробонды, позволяя не только сберечь средства, но и покрывать платежи по кредиту и выплату процентов по ипотеке во Франции. Даже не привлекая плечо и используя только собственные средства, инвестировав с доходностью в 9,75% годовых в Долларах США, клиент смог бы погашать большую часть процентов и тела кредита ежегодно, таким образом, при необходимости снизив риски дополнительного заимствования.

2 Снижение рисков собственных инвестиций
Привлечение банка в качестве финансового партнера при получении ипотеки во Франции позволяет снизить риски собственных инвестиций, особенно если речь идет о получении ипотеки на строительство недвижимости во Франции или реконструкцию.

Во Франции действует прозрачная система регистрации сделки, при приобретении недвижимости во Франции привлекается нотариус, который представляет в сделке интересы государства и обязанности которого полностью проверить юридическую чистоту сделки и планируемого объекта покупки. Тем не менее, в некоторых случаях возникают ситуации, когда объект недвижимости юридически не имеет проблем, но финансовая сторона сделки может вызывать сомнения. Если речь идет о строительстве или реконструкции недвижимости во Франции, то наиболее часто задаваемые вопросы:

  • Насколько заявленная стоимость работ соответствует рыночным реалиям
  • Насколько цены на строительные материалы класса люкс соответствуют действительности при строительстве и реконструкции элитной недвижимости во Франции
  • Насколько надежна строительная компания, и застрахована ли ее деятельность

Привлечение банка для частичного финансирования сделки позволит не только привлечь финансирование на выгодных условиях, но и минимизировать риски, связанные с завышением цен на выполняемые работы. При реализации финансирования для банка важен не только сам клиент, но и предмет будущего залога, поэтому для банка крайне важно оценить стоимость выполняемых работ и сопоставить их со стоимостью завершенного объекта строительства. Для этого привлекаются как собственные оценщики банка, так и независимые эксперты, которые оценят планируемую смету строительства с учетом рыночных условий, а также риски связанные с работой строительной компании-подрядчика.

Это позволяет держать под контролем стоимость строительства и выполняемых работ, так как банк, требовательно подходит к выбору проектов для финансирования и оценки стоимости выполняемых работ.

3 Желание приобретения более дорогого объекта или отсутствие всей необходимой суммы средств

Потребность в получении кредита во Франции в определенной степени вызвана не только благоприятными условиями ипотечного кредитования, но и часто желанием приобрести более дорогой объект. В определенных ситуациях, возникают обстоятельства связанные с необходимостью оперативного приобретения недвижимости при отсутствии всей суммы средств.

Поскольку программы рассрочки при приобретении недвижимости во Франции практически не распространены или доступны только на строящиеся объекты на время строительства, то привлечение кредита на короткий срок до 6-10 лет может быть оправданным.

В большинстве случаев получив кредит, существует возможность его досрочного погашения, при этом как правило существуют санкции за досрочное погашение. Санкции отсутствуют при условии получения кредита с плавающей процентной ставкой, а в случае если ставка фиксированная, то санкции составят не более 3,0% от суммы досрочного погашения. Как правило, при погашении кредита после 3-5 лет санкции отсутствуют или можно согласовать с банком их снижение.

Вне зависимости от целей, ипотека во Франции является выгодным способом финансирования покупки недвижимости во Франции. По статистике более 60% клиентов Lowell Finance имеют на счетах средства, достаточные для выплаты всей стоимости недвижимости самостоятельно, но привлекают кредит за счет низких процентных ставок.

Несмотря на выгодные условия ипотечного кредитования, стоит отметить, что французские банки имеют достаточно высокие  требования к подтверждению платежеспособности заемщиков нерезидентов, что вызывает определенные трудности и задержки при рассмотрении документов.

Условия и возможности получения ипотеки во Франции регулярно меняются  и важно иметь доступ к наиболее актуальным условиям и возможностям кредитования исходя из индивидуальной ситуации каждого конкретного клиента. Существует большое количество нюансов, связанных с регионом покупки и объектом кредитования которые сотрудники Lowell Finance будут рады обсудить исходя из планируемой сделки.

Опубликованная информация носит информационный характер и является актуальной на момент публикации. Свяжитесь с брокерами компании для уточнения текущей ситуации и получения индивидуальных условий получения ипотеки во Франции или Монако.