+33 (0)4 83 58 05 69
phone +7 (495) 744 00 39

Гражданское общество SCI (Societe Civile Immobiliere) используется владельцами недвижимости во Франции для упрощения схемы выплаты налогов и наследования имущества.  Это особенно актуально в тех случаях, когда речь идет об элитной недвижимости во Франции, которая подпадает под уплату налога на роскошь, а также когда речь идет о втором браке, об интересах детей или вопросах наследования прав на недвижимость, в случае смерти одного из супругов. Такая форма владения недвижимостью дает возможность после смерти одного из владельцев законно передавать его собственность по усмотрению SCI в интересах его акционеров, что помогает решать спорные вопросы и избегать сложностей формального подхода французских законов о наследовании.

Компания Société Civile Immobilière (SCI) является аналогом Общества с ограниченной ответственностью с важным ограничением — основной деятельностью компании является управление и распоряжение принадлежащим объектом недвижимости. Обычно SCI может владеть одним или несколькими объектами недвижимости для сдачи объектов в аренду или для предоставления бесплатного проживания акционерам компании.

Что такое SCI?

  • SCI это общество с ограниченной ответственностью, которое зарегистрировано на территории Франции. Офис компании может находиться по месту приобретаемого объекта недвижимости
  • Владение объектом недвижимости осуществляется через владение акциями (долями) компании
  • Владеть акциями (долями) общества могут различные лица, в том числе совершеннолетние члены семьи, близкие родственники. Данная структура также позволяет распределить доли владения объектом недвижимости между лицами, не имеющими родства.
  • Акционеры компании могут быть как резидентами так и не резидентами Франции

Важно: Данная информация актуальна на момент публикации, и может измениться. Следует получить профессиональную консультацию при приобретении недвижимости через SCI. Необходимо проконсультироваться о различиях в области налогообложения в соответствии с французским законодательством и законодательством страны проживания покупателей недвижимости во Франции перед процедурой приобретения недвижимости во Франции.

Регистрация компании SCI для приобретения недвижимости во Франции
Уставный капитал общества состоит из акций (долей), количество которых определяется Уставом общества (Статусом общества). Минимальное количество участников общества – 2 участника. Статус общества (statuts de la société) это официальный документ, который готовит нотариус исходя из требований владельцев и в соответствии с действующим законодательством, и в котором прописаны общие условия деятельности общества. После подписания Статуса общества осуществляется регистрация SCI в Торговой Палате (Chambre de Commerce et d’Industrie).

Устав (статус) общества включает:

  • Название общества (название улицы, резиденции или выбранное имя общества)
  • Место нахождения (адрес нахождения объекта недвижимости или адрес места жительства акционера общества во Франции)
  • Размер уставного капитала
  • Положения устава общества, регламентирующие условия увеличения или уменьшение уставного капитала, возможности отчуждения объекта недвижимости и другие условия
  • Сведения о руководителе общества (эту функцию может выполнять как акционер общества, так и независимый директор)

Отличие в приобретении недвижимости на физическое лицо и на компанию SCI заключается в том, что владение недвижимостью через SCI осуществляется через распределение долей (акций) в компании, которое может осуществляться в той пропорции, которое необходимо владельцам компании. Акционеры SCI несут ответственность по долгам общества пропорционально их доле.

Регистрация компании SCI происходит при приобретении недвижимости. Обычно в период после подписания предварительного договора (Компромисса) и перед подписанием у нотариуса финального акта о покупке. Недвижимость, принадлежащая обществу, может быть продана в любое время без ликвидации SCI, таким образом, на это же общество можно приобретать другие объекты недвижимости. Ликвидировать SCI тоже возможно в любой момент, обычно это происходит после продажи принадлежащего SCI объекта недвижимости.

Как зарегистрировать компанию SCI
Как правило, расходы на регистрацию SCI минимальны, а процесс открытия SCI не занимает много времени и происходит после подписания предварительного договора купли-продажи (Компромисса). Регистрацию компании осуществляет квалифицированный юрист или нотариус. Чаще, для регистрации SCI привлекают нотариуса.

Процедура регистрации SCI:

  1. Учредители (акционеры) компании подписывают Устав (status) подготовленный нотариусом или адвокатом и включающий все пожелания учредителей.
  2. Нотариус готовит, и передает на регистрацию устав в местную Торговую Палату.
  3. Через 3-4 недели нотариус получит официальный документ, подтверждающий регистрацию SCI (Kbis), на этом все формальные процедуры будут завершены.
  4. После регистрации компании и получения Kbis необходимо открыть счет во французском банке на SCI. Если оформляется ипотечный кредит во Франции, то счет на общество будет открыт в том же банке, где получается ипотека.

Необходимые документы для регистрации SCI от учредителей:

  • Документы, подтверждающие личность учредителей: свидетельства о рождении, свидетельство о браке/расторжении брака (в зависимости от ситуации), копии заграничных и российских паспортов
  • Документ подтверждающий место жительства: коммунальный счет по месту проживания, справка о прописке, счет за электричество и т.п.
  • Помимо указанных выше документов потребуется сообщить о названии для будущей компании. Желательно указать несколько названий для SCI в предпочтительной очередности, чтобы при регистрации возможно было проверить, не существуют ли уже такие названия в реестре.
  • Указать недвижимое имущество, которое планируется к покупке. Как правило достаточно компромисса и сведений, содержащихся в нем.

Сводные факты:

  • Уставной капитал: от €1.00
  • Учредителей: от 2 человек
  • Стоимость регистрации SCI составляет около 2,500 Евро, в зависимости от тарифов нотариуса
  • Срок регистрации SCI составляет около 3-4 недель

Преимущества приобретения недвижимости во Франции на SCI
Приобретение недвижимости во Франции на SCI имеет ряд преимуществ по сравнению с покупкой на частное лицо, среди основных, это:

  • Акционеры, нерезиденты Франции,  не выплачивают некоторые налоги, так как акции относятся к движимому имуществу. Налоги на акции выплачиваются в стране проживания учредителей в соответствии с действующим законодательством.
  • Если приняты все необходимые меры при регистрации SCI, в частности оформляется ипотека во Франции, то оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на роскошь во Франции (ISF)
  • В случае смерти одного из акционеров наследование не подвергается городскому преимущественному праву приобретения.
  • Так как акции считаются движимым имуществом, в случае смерти одного из акционеров применяется закон о наследовании основной страны проживания владельца в соответствии с действующим законодательством. Это помогает избежать ряда проблем, связанных с законами наследования во Франции, согласно которым наследное имущество должно делиться между супругом и детьми. В случае создания SCI акции могут перейти в распоряжение партнера умершего акционера. Схема перераспределения акций SCI в таких случаях упрощена, также как и процессы наследования и передачи прав на собственность.
  • Учреждение SCI не влечет за собой необходимости уплаты дополнительных налогов, только обязанность сдавать ежегодный  отчет.  Пока недвижимость не сдана в аренду, SCI показывает нулевую прибыль. Управляющий компании не обременен каким-либо финансовым режимом, уплатой налогов социального обеспечения или пенсионными выплатами.
  • SCI подвергается налогу на прирост капитала  в течение первых тридцати лет, но все эти операции совершенно прозрачны. Налоги взимаются в единственном случае — когда недвижимость сдается в аренду

Недостатки приобретения недвижимости во Франции на SCI

  • Необходимо учитывать, что все решения по деятельности общества SCI должны приниматься совместно всеми акционерами, что может быть затруднительно в случае смерти одного из учредителей и процедуре наследования.
  • Ипотека во Франции, оформляемая на  SCI, может быть незначительно дороже, по сравнению с кредитом для покупателей физических лиц.

Бухгалтерия и отчетность общества SCI
Создание SCI – достаточно простой процесс, а управление SCI остается достаточно гибким, но есть некоторые ограничения. SCI – это общество, и оно обязано выполнять некоторые условия: установление и запись статусов, регистрация общества в коммерческом регистре (registre du commerce et des sociétés), назначение управляющего и т.д.

Как и все общества, SCI должно вести бухгалтерскую отчетность и регулярно проводить собрания (как минимум раз в год) для утверждения счетов. Все правовые документы должны быть сохранены, а налоговые декларации заполнены. Если эти условия не соблюдаются, а SCI была создана с целью налоговой оптимизации, налоговый орган может возбудить против SCI процедуру против злоупотребления правами (статья L64 Общего налогового кодекса), что приведет к ликвидации SCI с существенными налоговыми последствиями. В то же время ведение финансовой отчетности позволяет объективно оценивать стоимость недвижимости в активах для декларации налога на состояние, дарение или наследование.

Так как SCI создается как предприятие с единственной целью владения недвижимостью, то ведение бухгалтерии довольно простое.

Любой доход или затраты, связанные с обществом, должны проводиться через банковский счет во Франции, который принадлежит компании SCI. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости, должны быть выставлены на имя общества и оплачены через банковский счет общества для дальнейшей декларации налога на прирост капитала. В противном случае, при расчете налога на прирост капитала работы по проведению неотделимых улучшений не будут приняты по внимание.

В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, SCI не показывает доход и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.

Важно: При принятии решения о создании  SCI  мы настоятельно рекомендуем Вам получить профессиональную консультацию. Данная информация актуальна на момент публикации, и может быть изменена. Необходимо проконсультироваться о различиях в области налогообложения в соответствии с французским законодательством и законодательством страны проживания покупателей недвижимости во Франции перед процедурой приобретения недвижимости во Франции.