+33 (0)4 83 58 05 69
phone +7 (495) 744 00 39

Эксперты сравнивают вложения во французскую недвижимость с покупкой бриллиантов или антиквариата, которые неизменно приносят удовольствие владельцам, сохраняя в то же время инвестиционную привлекательность.

«Во время кризиса цены на недвижимость во Франции упали значительно меньше, чем во многих других европейских странах. Хотя в некоторых регионах падение достигало 20–25%, это в основном были провинции, пользующиеся спросом исключительно на местном рынке. Цены в Париже, на побережье Аквитании и на Лазурном Берегу практически не были подвержены снижению, причем элитная недвижимость даже росла в цене», — говорит Алина Якушева, коммерческий директор компании EstateService.

В среднем цены на вторичном рынке падение почти прекратили и сейчас соответствуют уровню конца 2006 года.

По мнению специалистов консалтинговой компании CB Richard Ellis, ситуация в экономике в 2010 году улучшится, однако большой активности на рынке недвижимости не ожидается. По прогнозу банка HSBC в текущем году продолжится снижение цен на жилье.

Разбросанные цены
Разброс цен на французскую недвижимость велик — многое зависит от местоположения. Однако даже в районе Лазурного берега можно отыскать объект за €150 тыс., подобные цены встречаются и в провинции. Французы ценят исторические районы, и стоимость объекта во французской деревушке бывает не ниже столичной квартиры. Старинные дома в Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера или новостройки в районе Ла-Манша можно приобрести за €100–400 тыс. Квартира в Париже или Антибе может стоить €120–200 тыс., но может достигать и нескольких миллионов евро. Большинство квартир в Ницце предлагаются по цене от € 200 тыс., а квартира-студия в среднем стоит €160 тыс. Цена целого хозяйства (усадьбы) начинается от €800 тыс. Новостройки также продаются по разной цене — от €120 тыс. до €1,2 млн.

«Особенность французской недвижимости заключается в том, что там почти нет типовых объектов, к которым мы привыкли, когда строили развитой социализм. Почти каждый объект уникальный и его цена формируется в первую очередь местоположением», — отмечает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. По данным FNAIM (Французская Национальная федерация торговцев недвижимостью), средняя цена квадратного метра во Франции приблизительно €2800. На Лазурном берегу средняя цена — €4500, в Париже — €4000, в Альпах — €4500–5000. Но все зависит от конкретного объекта.

От земли до замка
Российские агентства недвижимости предлагают приобрести не только стандартное жилье, но также виллы, апартаменты и даже замки. Последние относятся к разряду объектов особой исторической ценности. Их во Франции немало, поэтому прикупить замок — почти обычное дело. Кстати, однозначного мнения по поводу статуса замков — частная это собственность или исторические объекты — нет. Учтите, что замки пользуются большой популярностью у туристов. Каждый конфликтный случай между владельцами и туристами рассматривается индивидуально.

«Мало кто знает, что причина продажи замков тривиальна. Нужно платить очень высокие налоги на наследство — до 40% от рыночной стоимости замка. Поэтому многие наследники не могут вступить в права, и вынуждены продавать замки, чтобы получить хоть что-то. Поэтому прежде чем купить такой объект, подумайте, сможете ли вы передать его своим потомкам», — отмечает Денис Евсеев.

Также во Франции можно приобрести земельный участок под застройку. Однако, предостерегает Prian.ru, перед покупкой лучше уточнить, можно ли возводить на нем какие-либо объекты — многие участки на побережье и в горах не подлежат застройке. Информация содержится в местной градостроительной документации (PLU — Plan Local d’urbanisme). При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS — Coefficient d’Occupation des Sols). У каждого участка он свой. Градостроительное зонирование четко регламентирует не только высоту и тип построек и ограждений, но даже строительные материалы.

Если участок находится на берегу реки или в горной местности, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения и схода лавин. Кроме того, приобретая такие земли, надо иметь в виду, что придется освободить публичный проход вдоль кромки воды или проезд для лыжников. Владение недвижимостью на береговой линии сопряжено для собственника с определенными неудобствами. В частности, нельзя ничего строить ближе 100 м от нижней линии прилива. Также нельзя организовать частный пляж. Мало того, местные власти имеют право проложить подъездные пути к воде прямо по частной земле.

Государство имеет преимущественное право выкупа земель, поэтому рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.

Разрешение на строительство дают два сертификата. Первый, Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié, уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не дает права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат — Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Чтобы его получить, необходимо добавить в запрос документ, где описаны предполагаемые работы.

«Практика показывает, что, приобретя участок и занявшись самостоятельным строительством, существенно сэкономить на этом вряд ли удастся», — считает Алина Якушева.

Все под контролем
Главное действующее лицо в сделке на французском рынке недвижимости — нотариус. Это независимое официальное лицо, получающее плату за подготовку сделки. Нотариус наводит все нужные справки до окончания сделки, и подотчетен Департаменту Франции по налогам и сборам. Он несет материальную ответственность за подготовку документов на право собственности и за ошибки, допущенные при этом. В редчайшем случае оплошности французского нотариуса и возмещение убытков пострадавшим гарантирует также нотариальная палата Франции.

«Оформление в собственность недвижимости во Франции — более чем строго регламентированная процедура, что обеспечивает максимальную безопасность обеих сторон. Даже торг осуществляется здесь в письменном виде, в виде обязывающих оферт, что не позволяет торговаться просто ради спортивного интереса, как любят делать некоторые наши соотечественники», — комментирует Алина Якушева.

После окончательного выбора объекта и определения конечной цены между продавцом и покупателем заключаются официальные соглашения: Sous-Seing Prive — при посредничестве агента по недвижимости или Compromis de Vente — при участии нотариуса. При подписании документа покупатель вносит задаток — обычно это 10% от суммы сделки. Деньги помещаются на специальный банковский счет нотариуса, где хранятся до завершения или расторжения сделки. Внесение залога позволяет снять объект с продажи. По информации GreenField Property International, задаток может быть возвращен, если покупатель в течение недели передумает — это позволяет законодательство. Однако расторжение договора после недельного срока означает потерю задатка для покупателя, если, конечно, вторая сторона не нарушила условия договора. «В случае если продавец передумает продавать объект — он заплатит покупателю задаток в двойном размере», — добавляет Алина Якушева. Затем в течение 1–3 месяцев происходит всесторонняя проверка объекта — юридическая и техническая (вплоть до того, не был ли использован вредный для здоровья асбест во время строительства здания). Ее выполняют агент и нотариус.

Далее продавец и покупатель подписывают окончательный договор (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту перевести оставшуюся часть стоимости объекта на тот же доверительный счет нотариуса, куда до этого был перечислен залог. После подписания Acte de Vente нотариус заверяет документ, а продавец передает ключи покупателю. Далее нотариус занимается регистрацией права собственности.

Дополнительные расходы по сделке оцениваются в 7–8% — это гербовые сборы, услуги нотариуса (1%), налог на передачу собственности (около 5%).

Однако, по данным Prian.ru, у нерезидентов порой возникают проблемы в период сделки. В частности, при оформлении договора купли-продажи недвижимости необходимо указать ее назначение: основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается как основное место жительства, это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

При покупке строящегося объекта схема оплаты иная. Государство, отмечает Prian.ru, жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. Основной договор купли-продажи не может быть подписан до возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%). Сначала покупатель вносит не более 5% от стоимости объекта, чтобы зарезервировать его. Остальные деньги выплачиваются поэтапно: 30% после сооружения фундамента (и на этом этапе происходит нотариальное оформление сделки), 35% — после подведения дома под крышу, 25% — когда завершена внутренняя отделка, 5% — при передаче ключей.

Застройщик по закону гарантирует качество постройки. Гарантия качественного строительства действует в течение года после сдачи объекта и обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты. Гарантия на прочность здания действует 10 лет — при необходимости застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций. Два года действует гарантия на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.

Кредиты никто не отменял
Текущая ситуация на финансовых рынках Франции относительно стабильна, отмечают специалисты компании Lowell Finance (международный ипотечный брокер), — банки готовы кредитовать иностранных покупателей недвижимости, и делают это вполне охотно, что создает достаточно высокий спрос на подобные продукты.
Вместе с тем банки очень внимательно подходят к рассмотрению кредитных заявок граждан РФ и стран СНГ, хотя при наличии требуемого пакета документов и стабильном подтвержденном доходе сложностей не должно возникать. Соотношение ежемесячных доходов заемщика к обязательствам не должно превышать 33% (для заемщиков с высокими доходами — до 40%).

С помощью ипотечного кредита во Франции можно не только купить готовый объект недвижимости, но и построить дом. Есть также ипотечные программы на восстановление недвижимости. Для подобной ипотеки банкам требуется сметная декларация от лицензированного оценщика, который сможет оценить стоимость будущих работ.

В настоящее время кредит можно получить на 5–30 лет, на момент погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 75 лет. Минимальная сумма кредита — €30 тыс., первоначальный взнос — от 20%. В среднем банки выдают 70% от оценочной стоимости объекта. Фиксированные ставки составляют 3,15–5,1% годовых, плавающие — Euribor плюс 1,3–2,0%. Сборы за выдачу кредита — 1–2% в зависимости от банка. Страхование жизни заемщика обязательно при приобретении недвижимости в кредит и обойдется в 0,2–0,4% от стоимости ипотечного кредита в год. Также обязательно страхование недвижимости, стоимость полиса зависит от коэффициентов страхования в разных регионах страны, а также типа недвижимости, и составляет €100–2500 в год.

«В целом ипотека не пользуется особой популярностью у российских покупателей французской недвижимости, так как те, кто приобретают элитное жилье, в ней не нуждаются, а средний класс пока предпочитает Франции Турцию, Болгарию и Кипр. Но в обозримом будущем следует ожидать увеличения интереса наших соотечественников к ипотеке, поскольку ставки невысоки и вполне доступны», — отмечает Денис Евсеев.

Аренда с нюансами
При аренде жилья во Франции заключается договор, в котором указаны адрес, площадь объекта, срок и стоимость аренды, входят ли в плату коммунальные платежи, и т. д. Предусмотрен залог в размере трехмесячной арендной платы. Эти деньги являются обеспечением сохранности имущества, находящегося в квартире, и после истечения срока договора возвращаются арендатору. Если договор заключается на длительный период, собственник может запросить у арендатора-иностранца вид на жительство или разрешение на работу. Арендные ставки зависят от местоположения, площади и других параметров объекта. Арендодатель выплачивает налог, который для нерезидентов составляет 25% от дохода.

По данным CB Richard Ellis, арендные ставки падали с начала кризиса, и лишь в III квартале 2009 года стабилизировались (имел место квартальный рост в 0,3%). Падение ценника происходило почти повсеместно и почти на все типы жилья. Исключение составили квартиры-студии. Не было падения также в ряде французских городов — в Лилле, Лионе и Ницце.

Сейчас во Франции начала действовать государственная программа для арендодателей, которая защитит их от невыплат съемщиков. Инициатива президента Николя Саркози — Garantie des Risques Locatifs — гарантирует собственникам возмещение убытков, когда съемщики не смогут оплатить аренду. Частные страховые компании и прежде предоставляли собственникам подобные гарантии. Однако их действие распространялось только на арендаторов, имеющих стабильный доход, который превышает стоимость арендной платы, по меньшей мере, в три раза. Госпрограмма направлена на помощь всем арендодателям (в случае если уровень их доходов превышает стоимость аренды как минимум вдвое).

«Государство берет на себя эти риски, чтобы увеличить количество туристов, прибывающих во Францию, а также стимулировать активность на рынке недвижимости, строительства и ипотеки. Доходы, которые получает государство от трат туристов и поступления налогов, перекрывают все расходы по этим обязательствам», — комментирует Денис Евсеев. Ежемесячная арендная плата по условиям программы не должна превышать €2 тыс., максимальный размер компенсации — €70 тыс.

Есть важный момент, на который арендодателям следует обратить внимание. По законодательству любая жилплощадь, сдаваемая в аренду менее чем на год, должна быть отнесена к коммерческой недвижимости, а перевод помещения из жилого в коммерческое — не самый короткий и легкий процесс во Франции. На протяжении многих лет за выполнением закона власти не следили, ограничиваясь лишь периодическими предупреждениями, и краткосрочный рентный бизнес процветал. Однако чиновники подсчитали, что только в Париже порядка 38 тыс. квартир, незаконно арендованных на краткосрочной основе, и собрались вплотную заняться этой проблемой.

Удобный leaseback
Главным преимуществом французского leaseback (покупка новостройки с обязательной последующей сдачей приобретенной недвижимости в долгосрочную аренду. — Примеч.ред.) является государственная поддержка и госгарантии. По программе приобретаются исключительно новые объекты, причем на стадии строительства. Помимо гарантий завершения строительства, программа предполагает существенные налоговые льготы. Так, НДС при покупке новостройки во Франции «кусается» — 19,6%. Но по программе leaseback этот налог полностью возмещают (каждый год списывают 1% НДС, и за 20 лет сумма возвращается).

Разумеется, все не так просто, и только покупкой строящейся недвижимости обязанности покупателя не исчерпываются. Leaseback предусматривает последующую обязательную сдачу купленной квартиры в аренду. Стандартный договор, по данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, заключается на срок от 5 до 11 лет, при этом арендодателю гарантируется определенная доходность — не ниже 4% в год от стоимости приобретенного жилья. То есть за 25 лет объект полностью окупился бы, если не учитывать налоги от сдачи в аренду. Сам же покупатель недвижимости может четыре недели в году (как правило, одну неделю в «высокий сезон» и три недели в прочие) пользоваться недвижимостью. При желании, если хочется подольше жить в своей французской квартире, можно оформить так называемый «специальный контракт» (mandat de gestion), по которому недвижимость сдается управляющей компании только на шесть месяцев и один день ежегодно. «Но данный вариант применим не во всех случаях, — предупреждает Денис Евсеев. — Юристу управляющей компании придется доказать налоговым органам, что в данном случае leaseback применяется законно, а не служит исключительно для ухода от НДС».

И еще один приятный момент для человека, собирающегося воспользоваться leaseback. По данным Lowell Finance, во Франции фиксированные ставки по кредитам на жилье, приобретаемое по схеме leaseback, в зависимости от срока кредитования составляют 4,9–5,4% при размере кредита до 90%. Плавающие ставки на объекты leaseback в зависимости от срока и размера кредитования — от 3,65 до 4,45% годовых.

Большие расходы
Система налогообложения во Франции сложна и многоступенчата. Владельцы недвижимости обязаны выплачивать налоги на владение, при перепродаже, а также при наследовании. При стоимости объекта свыше €790 тыс. владелец облагается «налогом на богатство», который исчисляется по прогрессивной шкале — от 0,55 до 1,8% в год.

Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник. Размер зависит от типа собственности и местоположения объекта. Земельный налог зависит от площади участка и местности. «Он рассчитывается на основе официально установленной арендной ставки, определенной службой кадастра. Это муниципальный налог, который варьируется в зависимости от того, в каком населенном пункте находится недвижимость. Сумма земельного налога сообщается каждому покупателю перед приобретением объекта», — говорит Нина Волкова, директор департамента зарубежной недвижимости компании InvestPravo Property

Около 0,5% от цены объекта составит налог на проживание (taxe d’habitation). Если недвижимость сдана в долгосрочную аренду, налог платит арендатор.

Новостройки не облагаются налогом в первые два года, однако следующие три года придется платить НДС — 19,6% (не касается схемы leaseback), который взимается по частям. «При продаже объекта до окончания расчетов по НДС налог платит покупатель», — уточняет Денис Евсеев.

При покупке здания-памятника и его реставрации до половины затрат на восстановление удастся вернуть из налогооблагаемых доходов.
Налог на прирост капитала (сapital gains taxe, le «plus-value») зависит от разницы в цене при покупке и продаже. Иностранцам, не являющимся резидентами Евросоюза, для того чтобы продать дом или апартаменты в первые пять лет владения недвижимостью, придется выплатить государству 33,3%. Потом этот налог ежегодно будет уменьшаться на 10%. И только через 15 лет иностранный гражданин будет полностью освобожден от уплаты налога на прирост капитала. Кстати, резиденты ЕС тоже не освобождены от уплаты этого налога — в первые пять лет для них он составит 26%.

При наследовании налог может достигать 40% стоимости объекта. Менее затратный вариант — регистрация недвижимости на специально созданную иностранную фирму, эту недвижимость можно наследовать по законам другой страны.

Кроме налогов есть эксплуатационные расходы. Для дома и квартиры они составят примерно в €3–5 за квадратный метр в месяц. Есть также общие платежи — расходы на содержание общего имущества и оплаты услуг консьержа. Они составляют примерно €30–40 в месяц.
Однако содержание частного дома с обслуживающим персоналом может вылиться и в €10 тыс., и в €100 тыс. в месяц — все зависит от фантазий владельцев.

Примерные текущие цены на объекты недвижимости

Вид недвижимости Цена
Сельский дом, нуждающийся в ремонте или реконструкции От €36,9 тыс.
Квартира От € 61,5 тыс.
Загородный дом От € 102,5 тыс.
Квартира на горнолыжном курорте От € 147,6 тыс.
Шале на горнолыжном курорте

От € 300 тыс.

Источник: Overseas Real Estate

Притягательные курорты

По подсчетам Notaires de France и FNAIM (Французская Национальная Федерация недвижимого имущества), 64% покупателей недвижимости на морском курорте Сен-Жан-Кап-Ферра на Лазурном берегу — это иностранцы. Еще нерезиденты любят Ниццу, Канны и другие прибрежные города, а также горные Шамони, Валь д’Изер и Ле-Же. Наши сограждане, которые совсем недавно ограничивали круг своих притязаний только Парижем и районом Ниццы, стали в последнее время проявлять интерес к недвижимости, расположенной во французской провинции.

Елена Комарова, Татьяна Верина

Эпоха французского ренессанса
WB РАНТЬЕ, № 4 2010